[질문] 갑은 을에게 5,000만원을 빌려주었으나 받지 못하고 있던 중 을이 병에 대하여 가지는 전세보증금반환청구채권 5,000만원을 양도받았고, 을이 병에게 그 사실을 내용증명우편으로 통지하도록 하였습니다.

그러나 을과 병은 계약기간 2년이 만료된 후 전세기간을 연장하여 계약갱신을 하였는바, 갑이 병으로부터 위 양수금을 지급받기 위해서는 갱신된 계약기간이 만료되어야 하는지요?

[답변] 미등기 전세의 전세보증금반환청구채권은 계약 존속 중에도 장래에 그 미등기 전세권이 소멸하는 경우에 전세보증금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도할 수 있을 것이고(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결), 양도인 을이 병에게 내용증명우편으로 채권양도통지를 하였으므로 갑은 병에 대하여도 위 채권양도를 주장할 수 있다고 할 것입니다(민법 제449조, 제450조).

그런데 을과 병이 계약기간만료 후 갑의 동의 없이 계약기간을 연장하였으므로 그 효력이 갑에게도 미치는지 관련 판례를 보면, 임대인이 임차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다고 하였습니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결).

따라서 갑은 을과 병이 임대차계약을 갱신하였다고 하여도 종전계약기간이 만료되었음을 이유로 양수금청구가 가능할 것이지만, 임대인 병은 주택의 명도와 전세보증금반환의 동시이행을 주장할 수 있으므로, 을이 위 주택을 명도하지 않고 있다면 갑이 병의 채권자로서 병의 주택명도청구권을 대위행사 하여 을에게 위 주택의 명도청구소송을 할 수 있는지가 문제됩니다.

그런데 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자대위권행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있어야 한다고 하였으며(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다82700, 82717 판결), 임차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 주택명도가 선이행 되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 청구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다고 하였습니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결).

따라서 갑은 병을 대위하여 을을 상대로 위 주택의 명도소송을 제기하여 승소판결 받아 강제집행 한 후 병에게 양수금청구를 하거나, 을은 병에게 위 주택을 명도하고, 병은 위 주택을 명도 받음과 동시에 갑에게 전세보증금을 지급하라는 청구를 병합하여 하는 것도 가능할 것입니다.

/최진복 변호사 제공