변호사 최진복

갑’은 1990. 1. 31. ‘을’과의 사이에 준농림지역에 속하던 양주시 소재 답 1,706㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 합니다)에 관한 매매계약을 체결하면서 농지전용허가를 받아 공장용지로 전환하는 문제와 진입로는 매도인인 ‘을’이 책임지기로 약정하고, 소유권이전등기를 마쳤습니다.

 ‘을’은 매매계약의 약정에 따라 1993. 9. 27. 경기도지사로부터 이 사건 토지에 관하여 전용목적을 ‘일반목재가구 제조공장부지 조성’으로 하는 농지전용허가를 받아 농지조성비·전용부담금 등을 납부하고

 양주군수에게 이 사건 토지상에 건축면적 594㎡, 부대면적 100㎡인 공장을 설립한다는 취지의 공장설립신고를 하였고, ‘갑’은 1994. 4. 28. 공장설립신고자를 ‘갑’으로 변경하는 취지의 공장설립변경신고를 하여, 공장건물을 건축하였으나, 토지의 형질변경허가에 관한 준공검사를 받거나 이 사건 토지를 ‘답’에서 ‘공장용지’로 지목변경을 하지는 않았습니다.

그러한 상황에서 경기도는 이 사건 토지를 택지개발사업의 목적으로 수용을 하려고 합니다. 이때, 이 사건 토지에 대한 수용보상금은 지목인 ‘답’을 기준으로 하여야 할까요, 아니면 ‘공장용지’를 기준으로 하여야 할까요?

결론적으로, 수용보상금의 산정기준은 ‘답’이 아닌 ‘공장용지’를 기준으로 하여야 합니다.

(1) 토지의 형질변경이란 절토, 성토, 정지 또는 포장 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 뜻하는 것으로서, 토지의 형질을 외형상으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 인하여 원상회복이 어려운 상태에 있을 것을 요하지만, 형질변경허가에 관한 준공검사를 받거나 토지의 지목까지 변경시킬 필요는 없습니다

 (2) 농지를 공장부지로 조성하기 위하여 농지전용허가를 받아 농지조성비 등을 납부한 후 공장설립 및 변경신고를 하고, 실제로 일부 공장건물을 증축하기까지 하여 토지의 형질이 원상회복이 어려울 정도로 사실상 변경됨으로써 이미 공장용지로 형질변경이 완료되었으며, 당시 농지법령에 농지전용허가와 관련하여 형질변경 완료 시 준공검사를 받도록 하는 규정을 두고 있지 않아 별도로 준공검사를 받지 않았다고 하더라도 구 지적법 시행령(2002. 1. 26. 대통령령 제17497호로 개정되기 전의 것)에서 정한 ‘공장부지 조성을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지’의 요건을 모두 충족하였다고 보아야 하고, 수용대상 토지가 이미 공장용지의 요건을 충족한 이상 비록 공부상 지목변경절차를 마치지 않았다고 하더라도 그 토지의 수용에 따른 보상액을 산정할 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항의 ‘현실적인 이용상황’을 공장용지로 평가해야 합니다(대법원 2013.6.13. 선고 2012두300 판결).