문) 저는 1989년도부터 철근콘크리트 건물을 임차하여 관리하고 있는데, 2009년도에는 향후 10년분(2019년까지)의 임대료를 선납까지 하였습니다.

그러나, 최근에 임대인은 임대기간은 최장 20년이므로 임대차의 종료를 주장하고 있는데, 저는 어떻게 해야 하나요

답) 우리 민법 제651조 제1항은 “석조, 석화조, 연화조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차나 식목, 채반을 목적으로 하는 토지 임대차의 경우를 제한 이외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다.

당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다”고 규정하고 있습니다.

위 조항의 입법취지는 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있습니다.

따라서, 위 사안의 경우에는 견고한 건물을 목적으로 하는 토지임대차가 아니고, 건물 자체의 임대차이므로, 결국 최장 20년이라는 기간의 제한을 받게 되고, 임대인이 20년경과 후에 10년간의 임대료를 선납받았다고 하더라도, 위 기간이 연장될 수는 없습니다.

우리 대법원은 ‘민법 제651조 제1항은 그 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있는 점 및 약정기간이 20년을 넘을 때는 그 기간을 20년으로 단축한다는 규정형식에 비추어 볼 때, 위 규정은 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정이라고 봄이 상당하며, 민법 제651조 제1항이 민법 제652조에 포함되어 있지 않다거나, 임차물이 견고한 철근콘크리트 건물이고 임대인이 임차인으로부터 관리비를 징수하면서 임차물을 관리하고 있다거나, 민법 제651조 제1항이 제정될 당시에 비하여 현재 건축기술이 발달하여 건물이 훨씬 견고해졌다는 사유만으로 달리 해석할 것은 아니다.’고 판시하고 있습니다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결).

그러므로, 질문자는 임대인에게 건물을 반환하여야 하고, 선납한 10년간의 임대료는 임대인에게 반환청구 할 수 있습니다.

/양승현 법률사무소 제공