▲ 변호사 최진복

‘갑’은 지목이 ‘전’인 농지를 공매를 통하여 낙찰을 받았고, 낙찰대금을 완납한 후, 소유권이전등기를 경료하였습니다. 그런데, 등기를 하면서 농지취득자격증명을 발급받지 못하였고, 그러함에도 불구하고, 등기소에서는 착오로 등기를 경료하여 주었습니다. 이때, ‘갑’은 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 이전 명의자에게 낙찰부동산의 인도 및 차임청구를 할 수 있을까요?

결론적으로, ‘갑’은 낙찰 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하였으므로, 이전 명의자에게 낙찰부동산의 인도 및 차임청구를 할 수 없습니다.

 (1) 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것으로, 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 합니다( 농지법 제8조 제1항, 제4항).

(2) 따라서 농지를 취득하려는 자가 농지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고, 이는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라 할 것이므로, 공매부동산이 농지법이 정한 농지인 경우에는 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 소유권을 취득할 수 없고, 설령 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 달라지지 않으며, 다만 매각결정과 대금납부 후에 농지취득자격증명을 추완할 수 있을 뿐입니다.

(3) 따라서, 위 사례에서, ‘갑’이 농지취득자격증명을 추완하지 않는 이상, 낙찰부동산에 대한 등기를 경료하였다고 하더라도, 낙찰부동산에 소유권을 취득하지 못하고, 소유권자를 전제로 하여, 현재의 법적 소유자를 상대로 토지인도 및 차임청구를 할 수 없습니다(대법원 2012.11.29. 선고 2010다68060 판결).