▲ 변호사 최진복

‘갑’ 회사는 건설회사로서, 2002.경부터 신축공사를 시행하여 분양한 인천 남동구 소재 아파트형 공장인 남동테크노파크(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 공용부분 중 A동 퍼팅공원, B동 옥상휴게공원, B동 복도 휴게공간이 ‘갑’이 준공 전 분양을 위해 제작한 분양카탈로그에 나타나 있는 내용과 달리 시공되었다는 이유로, 준공 전에 분양받은 자와 아파트 준공 후에 분양받은 자 60명이 분양카달로그와 달리 시공된 부분이 하자라는 이유로 손해배상청구를 ‘갑’을 상대로 하였습니다. 수분양자들의 청구는 타당할까요.

(1) 선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당합니다

 (2) 따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵습니다.

(3) 그리고 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트 등의 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 각 수분양자마다 분양계약 체결의 시기 및 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입되었다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단하여야 합니다.

(4) 위 사례에서, 아파트매매계약 체결일이 아파트 준공 이후라고 한다면, 아파트 준공 이후의 아파트매수자들은 실제로 완공된 아파트를 매수한 것이라고 보아야 하므로, 분양광고 내용과 다르게 공사가 된 부분과 관련하여 시공사인 ‘갑’회사를 상대로 손해배상을 청구하지 못합니다(대법원 2014.11.13. 선고 2012다29601 판결).