전반적인 부동산 침체로 인하여 부동산 임차인들의 월세(차임)연체가 많이 발생하고 있습니다. 월세가 연체된 경우 발생될 수 있는 법률적 문제에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.

민법 제640조,제641조는 부동산 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

차임연체액이 2기의 차임액에 달한다는 것은 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 아니하고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하면 된다는 것입니다.

예를 들어 1,2개월의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라,1월분 연체 후 3,4분을 지급하였다가 6월분을 연체한 경우도 해당됩니다.

차임연체액이 2기에 달하게 되면, 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권리를 가지게 되며, 이 경우 상당한 기간을 정하여 최고할 필요가 없습니다.

일반적으로 임차인에게 내용증명을 보내고 차임의 지급을 독촉하고나서 계약해지가 가능하다고 생각하겠지만, 법률적으로는 최고가 불필요합니다.

차임이 연체될 경우 임대차보호법에서 정하는 임차인 보호규정에 의한 보호를 받지 못할 수도 있습니다.
즉, 임차인이 2기의 차임을 연체하면 서로 간에 아무런 의사표지 없이 임대차기간이 종료되었다고 하더라도 묵시적 갱신에 의한 임대차기간이 갱신되는 효과를 임차인이 받지 못 할수도 있으며, 상가(3기)의 경우 5년간 임차인의 권리인 임대차기간의 갱신 요구권을 요구할 수 있는 권리를 제한 받을 수 있음을 알고 있어야 합니다.

월세(차임)은 연체 되었지만, 월세 보증금 남았다고 하여 월세(차임)을 거절할 수 없으며,민법 제643조, 제646조에서 정한 부속물매수청구권도 행사할 수 없습니다.

차임연체는 임차인에게 많은 불이익을 발생하게 하므로 각별한 주의를 기울여야 할 것입니다.

/SK부동산 제공