문) 저는 친구로부터 건물을 매수하여, 위 건물을 저의 삼촌에게 팔았습니다. 그러나, 위 건물은 원래 친구의 아버지 명의로 되어 있었는데, 아버지로부터 건물을 팔 수 있는 모든 권한을 위임받았다는 친구의 말을 믿고 매수한 것이었는데, 사실은 친구가 아버지 몰래 판 것이었습니다.

위와 같은 문제가 있던 중에 친구의 아버지가 사망을 하고, 친구가 단독상속이 되었는데, 위 건물의 시가가 상승하자, 친구는 저의 삼촌을 상대로 건물의 반환을 청구하고 있는데, 가능한 일인가요

답) 건물의 소유권이 적법하게 이전되기 위하여는 매매계약과 그에 기한 등기가 있어야 합니다.

사안에서는 비록 등기가 있지만, 등기의 원인인 매매계약에 하자가 있는 것으로 보입니다. 즉, 매매계약이 적법하기 위하여는 그 건물의 소유자가 계약의 당사자가 되어야 하는 것이고, 제3자가 건물의 소유자를 대신하여 건물을 매도하는 경우에는 적법한 대리권이 있어야 합니다.

아버지 소유의 건물을 아들이 권한 없이 판 것이고, 질문자는 등기명의자인 친구 아버지에게 확인을 하였어야 하는데 이를 하지 않았으므로, 위 계약은 무효이고, 등기 또한 무효로 말소되어야 합니다.

질문자는 친구 아버지에게는 아무런 권리도 주장할 수 없고, 단지 친구에게 민법 제135조의 무권대리 책임을 물을 수 있습니다.

그러나, 건물의 소유자가가 사망하고, 무권대리인인 친구가 위 건물을 단독상속한 것이 문제인데, 이런 경우 무권대리인은 자신의 잘못이 있어, 위 건물 소유자의 지위에서 질문자나 질문자의 삼촌에게 등기의 말소를 구할 수 없게 됩니다.

우리 대법원은 ‘갑이 대리권 없이 을 소유 부동산을 병에게 매도하여 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법에 의하여 소유권이전등기를 마쳐주었다면 그 매매계약은 무효이고 이에 터잡은 이전등기 역시 무효가 되나, 갑은 을의 무권대리인으로서 민법 제135조 제1항의 규정에 의하여 매수인인 병에게 부동산에 대한 소유권이전등기를 이행할 의무가 있으므로 그러한 지위에 있는 갑이 을로부터 부동산을 상속받아 그 소유자가 되어 소유권이전등기이행의무를 이행하는 것이 가능하게 된 시점에서 자신이 소유자라고 하여 자신으로부터 부동산을 전전매수한 정에게 원래 자신의 매매행위가 무권대리행위여서 무효였다는 이유로 정 앞으로 경료된 소유권이전등기가 무효의 등기라고 주장하여 그 등기의 말소를 청구하거나 부동산의 점유로 인한 부당이득금의 반환을 구하는 것은 금반언의 원칙이나 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.’고 판시하고 있습니다(대법원 1994.9.27. 선고 94다20617 판결).

/양승현 법률사무소 제공