‘갑’은 2011. 2.경 ‘을’로부터 주택을 매수하였습니다. 그런데, 주택을 측량하여 보니, 매수한 주택의 대지를 ‘병’ 소유의 주택의 담이 3평 정도 침범하고 있는 사실을 알게 되었습니다.

‘갑’은 매도인 ‘을’에게 매매대상 주택에 ‘병’의 담이 침범하고 있음을 이유로 매매대금의 감액을 요구하였고, ‘을’은 ‘갑’이 매매계약을 체결하기 전에 이미 매매대상 주택의 형상을 모두 보고 매입을 하였다는 이유로 매매대금의 감액을 거절하였습니다. 이러한 경우, ‘갑’의 매매대금 감액 주장이 타당할까요?

우선, 매매의 대상이 되는 토지는 무엇인지, 현실적으로 주택이 점유하고 있는 부분인지 아니면, 옆건물이 침입하고 있는 부분까지 포함하는 지적도상의 토지인지가 문제가 되는대, 토지매매계약서에서 등기부상 1필 또는 수필의 토지를 매매목적물로 표시한 경우에는 매매의 대상은 그 1필 또는 수필의 토지 전체라고 보는 것이 타당하고, 매매당사자가 매매 당시 현장답사를 하여 담장 등으로 사실상 경계표시가 된 토지의 일부분을 매매목적물의 전체로 잘못 알고 매매계약을 체결하였다고 하여도 이러한 사실만으로 현장답사에서 확인한 토지부분만이 매매의 대상이 된다고는 할 수는 없습니다(대법원 1985.11.12. 선고 84다카2344 판결).

따라서, 원칙적으로 등기부상 및 지적도상의 토지, 즉 ‘정’이 침범하고 있는 3평 정도의 주택의 대지도 매매의 대상이 되고, 매도인에게는 매수인에게 매매대상 부동산의 권리의 이전 뿐만 아니라, 부동산을 완전하게 사용할 수 있도록 인도하여 해주어야 할 의무가 있는 것이므로, 매수인 ‘갑’은 매도인 ‘을’을 상대로 실제로 ‘을’이 인도하여 주지 못하고 있는 옆집 담에 의하여 침범된 부분에 대하여 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.

/최진복 법률사무소 제공