질=‘갑’은 ‘을’로부터 ‘을’ 소유의 5층짜리 건물을 금 10억원에 매수하기로 매매계약을 체결하였습니다. 그런데, 매매대상 건물 지하는 ‘병’에게 임대되었는대, ‘병’은 지하층을 보증금 금 1억에 매월 금 100만원으로 임차하여 노래방을 운영하고 있었습니다.

그런데, 매수인 ‘갑’과 매도인 ‘을’은 건물에 대한 매매계약을 체결하면서, 매매대금 금 10억에서 ‘을’이 ‘병’에게 반환하여야 할 임대보증금 금 1억원을 ‘갑’이 인수하기로 하고, 위 1억을 매매대금에서 감액하기로 약정하였습니다.

매수인 ‘갑’은 임차인 ‘병’에게 이러한 약정사실을 고지하면서, ‘병’이 임차보증금반환채권을 ‘갑’에게 양도하면, 이후 ‘갑’이 건물을 매수한 후, 종전의 임대차계약과 동일한 계약을 ‘병’과 체결하여 주고, 이후 ‘병’에게 임차보증금을 반환하여 주기로 약정한 후, ‘갑’과 ‘병’은 임차보증금반환채권에 대한 양도양수계약을 체결한 후, ‘병’은 ‘을’에게 채권양도통지를 하였습니다.

그런데, 이후 ‘갑’과 ‘을’ 사이에 부동산매매계약이 사정상 이행되지 못한 경우, ‘병’이 ‘갑’이나 ‘을’로부터 임차보증금을 반환받을 수 있는 방법은?

답=우선, ‘병’은 ‘갑’에게 임차보증금반환채권을 양도하였고, ‘을’에게 채권양도통지를 하였으므로, ‘병’은 ‘을’에게 임차보증금반환채권자로서의 지위를 갖고 있지 못합니다.

따라서, ‘병’은 ‘을’에게 임차보증금반환청구를 할 수 없습니다. 그런데, ‘병’과 ‘갑’은 채권양도양수계약을 체결하면서, 이후 ‘갑’이 건물을 매수할 것을 전제로 하여, 새로이 이전과 같은 내용으로, 즉 ‘갑’이 ‘병’에게 임차보증금 금 1억원으로 하는 임대차계약을 체결하여 줄 것을 내용으로 하여 채권양도양수계약을 체결하였는 바, ‘병’이 ‘갑’에게 채권양도를 하여 주었음에도 불구하고, ‘갑’의 사정으로 ‘병’에게 약정한 내용대로 임대차계약을 체결하여 주지 못한 것이므로, ‘병’은 ‘갑’의 채무불이행을 이유로 ‘갑’과의 사이의 임차보증금반환채권의 양도양수의무계약을 해제할 수 있고, ‘병’이 채권양도양수의무계약을 해제하면, ‘갑’ 또한 채권양도양수계약이 해제되었다는 사실을 ‘을’에게 통지할 의무가 있다고 할 것이므로, ‘병’은 ‘갑’으로 하여금 ‘을’에게 채권양도의무계약의 해제사실을 통지하도록 하여, 이후, ‘병’은 ‘을’에게 임차보증금반환청구를 할 수 있습니다.

/최진복 법률사무소 제공