질=甲은 乙소유 토지 일부를 임차하여 무허가미등기건물을 건축하여 거주하고 있는데, 乙의 토지 및 그 지상의 乙소유 건물에 근저당권을 설정한 채권자 丙이 위 토지 및 건물에 대한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 甲의 미등기무허가건물도 乙의 건물의 종물 내지 부합물로 보아 매수인 丁에게 매각되었습니다. 이 경우 丁이 소유권을 주장하여 甲의 퇴거를 청구할 수 있는지요?

답=주물(主物)과 종물(從物)의 관계에 관하여 「민법」 제100조는 “①물건의 소유자가 그 물건의 상용(常用)에 공(供)하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. ②종물은 주물의 처분에 따른다.”라고 규정하고 있고, 부동산에의 부합(附合)에 관하여 같은 법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.

그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으며, 저당권의 효력범위에 관하여 같은 법 제358조는 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합(附合)된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.

그러나 위 사안에 있어서 甲의 미등기무허가건물은 저당목적물인 乙소유 건물과 소유자가 다르므로 종물이나 부합물로 평가될 여지가 없습니다. 그럼에도 불구하고 위와 같이 乙소유 건물의 종물 내지 부합물로 보아 매각된 경우 매수인이 미등기무허가건물의 소유권을 취득할 수 있을 것인지에 관하여 판례는 “채무자 소유의 대지와 건물에 대한 경매절차에서 경락인이 위 대지와 건물을 경락받으면서 위 대지상에 있으나 제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자소유 건물의 부합물로 경락을 받았다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1974. 2. 12. 선고 73다298 판결, 1990. 10. 12. 선고 90다카27969 판결).

또한, 토지에 대한 경매절차에서 그 지상건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각된 경우, 매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 있는지에 관하여 판례는 “저당권은 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에 다른 약정이 있는 경우를 제외하고 그 저당부동산에 부합된 물건과 종물 이외에까지 그 효력이 미치는 것이 아니므로, 토지에 대한 경매절차에서 그 지상건물을 토지의 부합물 내지 종물로 보아 경매법원에서 저당 토지와 함께 경매를 진행하고 경락허가를 하였다고 하여 그 건물의 소유권에 변동이 초래될 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결).

따라서 위 사안에서 매수인 丁이 토지의 소유권자로서 토지소유권에 기한 물권적 청구(소유물방해제거청구)로서 위 미등기무허가건물의 철거를 구하는 것은 별론으로 하고, 위 미등기무허가건물의 소유권자임을 주장하여 甲의 퇴거를 청구할 수는 없다고 할 것입니다.

/최진복 법률사무소 제공