질문
甲은 乙로부터 점포를 인수하는 계약을 체결하였는데, 乙은 그 점포를 丙으로부터 임차하면서 임차권을 양도하지 않기로 특약을 하였습니다. 그래서, 甲은 乙에게 임대인 丙으로부터 위와 같은 임차권양도에 대한 동의를 받아줄 것을 수차에 걸쳐 청구하였으나, 乙은 丙으로부터 그러한 동의를 얻어 주지 못하고 있습니다. 이러한 경우 甲이 임대인의 동의를 받아주지 못하였음을 이유로 위 점포의 양도양수계약을 해제할 수 있는지요?

답변
「민법」 제629조는 “①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 임차권양도금지의 특약이 없는 경우에도 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에는 임대인이 계약을 해지하고 임차목적물의 반환을 청구할 수 있는 것이므로, 임차권 양도에 대한 임대인의 동의를 얻지 못하면 임차권을 양수한 양수인은 임차권양수의 목적을 달성하지 못하게 될 것입니다.

판례는 “법률의 규정에 의하여 임차권의 양도가 금지된 경우는 별론으로 하고, 임대차 당사자 사이의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지된 데 불과한 경우에는, 임차권 양수인이 임대인에 의한 양도동의가 불가능하다는 사정을 받아들이면서 임대인으로부터 임차인으로 인정받지 못한 채 단지 사실상으로만 임차인의 지위에 서있어도 무방하다는 의사로 임차권 양수계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 임차권의 양도인은 임대인으로부터 양도의 동의를 받아줄 의무를 면할 수 없고 이를 이행하지 못한 경우에는 민법의 담보책임의 규정에 따라 양수인이 계약을 해제하거나 손해배상의 청구를 할 수 있다고 보아야 하며, 양도계약에서 임대인의 동의를 받아주겠다는 약정을 명시적으로 하지 아니하였다고 해서 달리 볼 수 있는 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다16418 판결).

따라서 위 사안에서도 甲은, 乙이 丙으로부터 위 점포임차권을 양도함에 대한 동의를 받아 주지 못할 경우 위 점포의 양도·양수계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

/최진복 법률사무소 제공