문) 저는 친구의 건물에 세를 들어 살고 있는데, 작년에 친구가 집을 담보로 대출을 받으려고 하는데, 세입자가 있으면 대출한도가 감소되니, 은행에 임대차 사실이 없다는 각서를 써달라는 부탁을 받고, 아무런 생각 없이 은행직원에 각서를 작성해주었습니다.

그러나, 친구의 사업이 부도가 나 위 건물에 경매절차가 진행되었고, 위 은행에게 경락이 되었습니다. 이 경우 저는 제3자에게 보증금을 주장하면서 건물의 반환을 거부할 수 있는가요

답) 주택 임차인의 경우에 전세권이나 임차권설정등기가 없더라도, 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 전입신고를 마친 다음날부터 대항력이 생기고, 그 이후에 설정된 근저당권 등의 담보권에 대항할 수 있습니다.

그래서, 은행에서 건물을 담보로 대출을 해주는 경우에 세입자가 있으면 그 한도만큼 대출을 제한하는 것입니다.

위와 같은 경우 세입자가 대항할 수 있는지 여부는, 각서의 존재여부와 상관없이 은행이 위 건물에 세입자가 있다는 사실을 알았는가에 따라서 그 결과가 달라집니다.

①대항할 수 없는 경우
갑이 을소유의 건물을 보증금 15,000,000원에 임차하여 입주하고 있던중 을이 병을 위하여 은행에 위 건물을 물상담보로 제공함에 있어 을의 부탁으로 갑이 은행직원에게 보증금 없이 입주하고 있다고 말하고 그와 같은 내용의 확약서까지 만들어 줌으로써 위 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 병에게 계속 대출하도록 하였다면 위 은행의 위 건물명도청구에 있어서 갑이 이를 번복하면서 위 임차보증금의 반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 금반언 및 신의측에 위반된다(대법원 1987.5.12. 선고 86다카2788 판결).

②대항할 수 있는 경우
은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다(대법원 1987.1.20. 선고 86다카1852 판결).