질=‘갑’은 2010. 9.경 대전 유성구에 소재하는 단독 주택을 ‘을’에게 보증금 금 3,000만원, 월 30만원으로 하여 주택을 임대하였고, ‘을’은 계약체결일에 주민등록을 이전하고, 주택을 인도받은 후, 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다.

그런데, 임대주택의 부지는 3필지로 나누어져 있었는데, ‘갑’은 2010. 12. 12.경 개인적인 사정이 있어서, ‘정’으로부터 금 5,000만원을 차용한 후, 위 3개의 필지 중 1필지에 대하여 ‘정’에게 저당권을 설정하여 주었습니다.

그런데, ‘정’은 ‘갑’이 약정된 기일에 차용금을 변제하지 않자 저당부동산에 대하여 임의경매신청을 하였고, 위 토지는 금 6,000만원에 낙찰이 되었습니다.

‘을’이 위 경매절차에서 임차보증인으로서, 임차보증금 금 3,000만원에 대하여 배당신청을 한 경우, ‘을’은 금 3,000만원을 배당받을 수 있을까요?

답=결론적으로, ‘을’은 임차보증금 금 3,000만원을 배당받을 수 있습니다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것입니다.

위 사례에서 ‘을’이 임차보증금에 대하여 대항력을 취득하고, 확정일자를 갖춘 시기는 ‘정’이 저당권을 설정한 시기보다 앞서므로, ‘을’은 ‘정’에 우선하여 위 배당금 중에서 임차보증금을 먼저 배당받을 수 있습니다(대법원 2012.7.26. 선고 2012다45689 판결).

/최진복 법률사무소 제공