질=‘갑’은 2009. 12. 1. ‘을’ 주식회사와 ‘갑’ 소유의 서울 양재동 소재의 건물에 대하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 4,500,000원, 임대차기간은 2009. 12. 1.부터 36개월로 정하여 임대하는 계약을 하였고, ‘을’ 주식회사는 그 무렵 ‘갑’에게 이 사건 임대차보증금을 지급하였습니다.

그런데, ‘을’주식회사는 2010. 12. 30. ‘정’에게 이 사건 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 2011. 1. 6. ‘갑’에게 채권양도 통지를 하였습니다.

그런데, ‘을’주식회사가 계속하여 차임을 연체하여, ‘갑’은 2011. 6. 16. ‘을’주식회사를 상대로 법원에 건물인도 및 차임지급을 구하는 소를 제기하여, 2011. 10. 28. 위 임대차계약이 ‘을’주식회사의 차임연체로 인한 ‘갑’의 임대차계약해지로 종료되었음을 이유로 ‘을’주식회사는 ‘갑’에게 건물을 인도하고, 인도 시까지 차임 내지 차임상당 부당이득금을 지급하여야 하며, 소송비용은 ‘을’주식회사의 부담으로 한다는 판결이 선고되었고, 그 무렵 위 판결이 확정되었습니다.

그 후 ‘갑’은 법원에 위 소송에 관한 소송비용액의 확정을 신청하여 ‘을’주식회사가 ‘갑’에게 상환하여야 할 소송비용액이 3,154,162원으로 확정되었습니다. 이후, 임차보증금에 대한 채권양수인인 ‘정’은 ‘갑’에게 임차보증금의 반환을 청구하였고, ‘갑’은 임차보증금에서 공제할 금액으로, ‘을’의 연체차임 뿐만 아니라, 소송비용까지 공제하여야 한다고 주장하고 있는데, ‘을’의 주장이 타당할까요?

답=결론적으로, 임차보증금에서 소송비용까지 공제하여야 한다는 ‘을’의 주장은 타당합니다.

(1) 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보합니다.

(2) 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.

(3) 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 할 것입니다(대법원 2012.9.27. 선고 2012다49490 판결).