질=‘갑’은 대전 시내에 소재한 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 합니다)에 관하여 1991.10.28.자로 근저당권설정등기를 경료한 ‘을’은행의 근저당권실행으로 인한 경매절차에서 1992.4.22. 대전지방법원으로부터 이 사건 주택을 경락받아 그 소유권을 취득하였습니다.

그런데, ‘병’은 위 ‘을’ 은행이 이 사건 주택에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 1991.7.10. ‘갑’ 이전의 소유자인 ‘정’과의 사이에 이 사건 주택을 보증금 25,000,000원, 기간은 같은 해 7.30.부터 1992.7.30.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 후, 1991.7.20. ‘정’으로부터 이 사건 주택을 인도받고, 같은 달 30. 이 사건 주택 소재지에 주민등록을 마쳤고, 위 경매의 배당절차에 참가하여 그 경락대금에서 위 보증금 중 금 11,000,000원을 변제받았습니다. 이때, ‘병’은 위 보증금 중 위 배당절차에서 변제받은 금액을 뺀 나머지 금 14,000,000원에 대하여 ‘갑’에게 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있을까요?

답=결론적으로, ‘병’은 남은 보증금 1,400만원에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.

(1) 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다.

(2) 주택임차인으로서의 우선변제권을 경락절차에서 행사하였다고 하더라도, 보증금이 남아 있다고 한다면 보증금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없습니다.

(3) 위 사례에서, ‘병’은 이 사건 주택에 관하여 주택의 인도, 주민등록 및 확정일자를 갖추어, 다른 모든 담보물권보다 선순위로, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제적 효력을 갖추었다고 할 것이고, 경매절차에서 우선변제권을 행사하였다고 하더라도, 이 사건 주택에 대한 대항력이 소멸하는 것은 아니므로, 남은 보증금에 대하여 새로운 소유자인 ‘갑’에 대하여 여전히 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하여, 남은 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 1993.12.24. 선고 93다39676 판결).

/최진복 법률사무소 제공