질문=‘갑’은 2005. 6. 13. ‘을’로부터 보령시 소재의 대지 391㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 합니다)를 매수하여, 2005. 11. 30. ‘갑’ 명의로 소유권이전등기를 경료하였습니다.

그런데, ‘병’은 2003. 1. 3. 당시 ‘을’ 소유이던 이 사건 토지 위에 2층의 주택(이하 ‘이 사건 건물’이라고 합니다)을 건축한 후 소유권보존등기를 경료하였는데, 그 후 이 사건 건물에 관하여는 2003. 10. 20. ‘병’의 채권자인 ‘정’의 가압류등기가, 2004. 9. 18. 위 가압류를 바탕으로 강제경매개시결정의 등기가 각 경료되었고, ‘갑’은 위 경매절차가 진행 중이던 2005. 11. 29. ‘병’로부터 이 사건 건물을 매수하여 2005. 12. 12. ‘갑’ 명의로 소유권이전등기를 경료하였으나, 그 경매절차에서 이 사건 건물이 2006. 6. 9. ‘무’에게 매각되어 그 대금이 완납되고 이를 원인으로 하여 2006. 6. 15.에 ‘갑’ 명의의 소유권이전등기가 말소되고 ‘무’ 명의로 소유권이전등기가 경료되었습니다.

이때, 이 사건 토지의 소유자인 ‘갑’은 이 사건 토지 위의 이 사건 건물 소유자인 ‘무’에게 이 사건 건물을 철거하고, 토지를 인도하여 줄 것을 청구할 수 있을까요?

답변=결론적으로,‘갑’은 ‘무’를 상대로 건물을 철거하고 토지의 인도를 청구할 수 있습니다.

(1) 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득하고, 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족합니다.

(2) 그런데, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지가 판단됩니다.

(3) 한편 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로, 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 합니다.

(4) 위 사안에서, 경매절차과정에서의 ‘무’의 경매대금의 완납시인 2006. 6. 9.경을 기준으로 하면, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유자는 ‘갑’입니다. 그러나, 이 사건 건물에 ‘정’의 가압류등기가 경료된 2003. 10. 20.경을 기준으로 하면, 이 사건 토지의 소유자는 ‘을’이고, 이 사건 건물의 소유자는 ‘병’입니다. 따라서, ‘정’의 가압류기입 당시를 기준으로 할 때, 이 사건 건물의 소유자와 이 사건 토지의 소유자가 동일인이 아니므로, ‘무’는 경매절차를 통하여 취득한 이 사건 건물에 대하여 관습법상의 법정지상권을 취득하지 못하고, 따라서, ‘갑’의 건물철거요구에 응할 수 밖에 없습니다(대원 2012.10.18. 선고 2010다52140 판결).

/최진복 법률사무소 제공