질=‘갑’은 2002. 10. 14. ‘을’ 주식회사로부터 대전 시내의 집합상가(이하 ‘이 사건 상가 건물’이라 합니다) 중 109동 302호를 분양받았고, ‘병’은 2002. 10. 4. ‘을’ 주식회사로부터 이 사건 상가 건물의 같은 동 412호를 분양받았습니다.

그런데, ‘갑’‘병’이 ‘을’ 주식회사와의 사이에 작성한 상가 공급계약서 양식은 총 4면으로 이루어져 있는데, 분양계약서의 내용 중에는 상가의 용도에 관한 조항을 두어, 용도조항의 제1항란을 “◇ 상가의 용도 : ”라고 기재하여, 해당 점포의 용도를 기입하는 공란이 있으며, 제2항에 “2) 분양계약자는 위 용도로 개점 영업하여야 하며, 다른 용도로 변경하고자 할 경우에는 전체 공동주택 및 상가 구성과의 조화와 활성화를 저해하지 않도록 ‘을’ 주식회사와 사전에 협의하여야 한다.”, 제3항에 “3) 분양계약자가 입점 후 용도를 변경하고자 할 경우에는 상가자치관리규정 등에서 정하는 바에 따른다.”라고 각 규정되어 있었습니다.

‘갑’은 ‘을’주식회사로부터 상가를 분양받으면서 상가의 용도를 “태권도 도장”의 용도로, ‘병’은 “보습학원”의 용도로 분양을 받았습니다.

그런데, 상가 분양을 받은 후, ‘병’은 보습학원의 영업이 잘 되지 않자, ‘갑’이 운영하는 태권도 학원과 경쟁관계가 될 수 있는 유도도장의 개장을 추진하고 있는데, ‘갑’은 ‘병’의 유도도장의 개장의 금지를 청구할 수 있을까요?

답=결론적으로, ‘갑’은 ‘병’의 유도 도장의 개장의 금지를 청구할 수 있습니다.

(1) 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다.

(2) 그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 합니다.

(3) 위 사례에서, ‘병’은 412호 상가에 관한 분양계약 체결 때 굳이 “※ 보습학원”이라는 문구가 기재된 계약서를 받음으로써 그 기재 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정하여 분양받는 수분양자에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한의무를 수인하였다고 보아야 합니다.

(4) 따라서, 용도변경과 관련한 상가자치규정에 따른 절차를 거침이 없이, 용도를 유도도장으로 변경하려는 ‘병’의 행위는 금지의무의 대상이 된다고 할 것입니다(대법원 2010.5.27. 선고 2007다8044 판결).

/최진복 법률사무소 제공