질=① ‘갑’은 2002. 4. 7. ‘을’로부터 대전시 둔산동 소재의 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 함)를 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주하였습니다.

② ‘병’은 2002. 11. 11. ‘을’로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 승계받았습니다.

③ 그런데, 임차인 ‘갑’에 대하여 대여금채권이 있던 ‘정’은 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인 ‘갑’, 제3채무자를 임대인 ‘병’으로 하여 ‘갑’의 ‘병’에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. ‘병’에게 송달되었습니다.

④ ‘무’는 2007. 8. 2. ‘병’으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인 ‘갑’에게 임대차보증금 3,000만원을 반환하였습니다.

⑤ 그 후 ‘정’은 ‘갑’을 상대로 대여금채권에 대한 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인 ‘갑’, 제3채무자를 이 사건 임대주택의 소유자인 ‘무’를 상대로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. ‘무’에게 송달되었습니다.

이때, ‘정’이 ‘무’를 상대로 ‘갑’에 대한 추심채권자로서 추심금 청구소송을 제기하였을 경우, ‘무’는 ‘정’에 대하여 이미 ‘갑’에게 지급한 임차보증금을 다시 반환하여야 할까요?

답=결론적으로, ‘무’는 ‘정’에 대하여, 임차보증금을 반환하여야 합니다.

(1) 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 됩니다.

(2) 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없고, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 합니다.

(3) 따라서, 위 사안에서, ‘무’는 2007. 8. 2. ‘갑’의 ‘병’에 대한 임차보증금채권이 가압류된 상태에서, ‘병’으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아, 임차보증금채권 가압류의 제3채무자의 지위 또한 승계하였다 할 것이므로, ‘무’가 ‘갑’에 대하여 임차보증금을 반환하였다고 하더라도, 가압류권자인 ‘정’에게는 효력이 없고, 따라서, ‘무’는 ‘정’의 임차보증금의 추심청구에 응하여야 합니다(대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

/최진복 법률사무소 제공